Wie berechne ich meine Rate für die Baufinanzierung?
- 1Geben Sie den Kaufpreis und Ihr Eigenkapital ein, als Prozentsatz oder als Betrag.
- 2Geben Sie den Zinssatz ein und wählen Sie die Laufzeit (oder tippen Sie eine eigene Zahl von Jahren ein).
- 3Ergänzen Sie, falls zutreffend, jährliche Grundsteuer, Gebäudeversicherung, monatliches Hausgeld (HOA) und einen PMI-Satz.
- 4Lesen Sie Ihre vollständige Monatsrate, die Gesamtzinsen, die Gesamtkosten und den Plan ab, wie viel Sie jedes Jahr tilgen.
Wie lautet die Formel für die Monatsrate?
- 01Darlehen L = Kaufpreis − Eigenkapital
- 02r = Jahreszins ÷ 12 ÷ 100 · n = Jahre × 12
- 03Zins und Tilgung M = L × r × (1 + r)ⁿ ÷ ((1 + r)ⁿ − 1)
- 04Monatliche Rate = M + Grundsteuer ÷ 12 + Versicherung ÷ 12 + HOA + PMI
- 05PMI = L × PMI-% ÷ 12, solange die Restschuld über 78 % des Kaufpreises liegt (und höchstens bis zur Hälfte der Laufzeit)
- 06Jeden Monat: Zinsen = Restschuld × r · Tilgung = M − Zinsen
Ein Annuitätendarlehen mit festem Zinssatz wird jeden Monat mit derselben Rate aus Zins und Tilgung zurückgezahlt. Die Rate ergibt sich aus der üblichen Annuitätenformel M = L·r·(1+r)ⁿ / ((1+r)ⁿ − 1), wobei L das Darlehen, r der Monatszins und n die Anzahl der Monate ist. Ein Darlehen über 300.000 zu 6 % über 30 Jahre kostet zum Beispiel 1.798,65 im Monat.
Die ersten Raten bestehen überwiegend aus Zinsen, weil die Zinsen auf eine hohe Restschuld anfallen. Sinkt die Restschuld, fließt ein größerer Teil jeder Rate in die Tilgung – der Tilgungsplan zeigt das Jahr für Jahr. Über 30 Jahre kostet dieses Darlehen von 300.000 etwa 347.515 an Zinsen, mehr als das Darlehen selbst.
Viele US-Banken ziehen Grundsteuer und Gebäudeversicherung über ein Treuhandkonto (Escrow) mit der Rate ein, die vollständige Monatsrate (oft PITI genannt) ist also höher als Zins und Tilgung allein. Bei weniger als 20 % Eigenkapital kommt bei einem konventionellen Darlehen meist eine private Hypothekenversicherung (PMI) hinzu. Nach dem Homeowners Protection Act endet sie automatisch, wenn die planmäßige Restschuld 78 % des ursprünglichen Immobilienwerts erreicht; bei 80 % können Sie die Streichung beantragen.
Wie hoch ist die Rate bei einer Immobilie für 400.000?
Eine Immobilie für 400.000 mit 20 % Eigenkapital erfordert ein Darlehen von 320.000. Bei 6,5 % über 30 Jahre betragen Zins und Tilgung 2.022,62 im Monat.
Mit 4.800 Grundsteuer im Jahr (400 im Monat) und 1.800 Versicherung ergibt sich eine Monatsrate von 2.572,62.
Über die gesamte Laufzeit zahlen Sie 408.142,36 an Zinsen.
Gut zu wissen
- Vergleichen Sie 15 und 30 Jahre Laufzeit: Die Rate ist höher, aber die Gesamtzinsen sind oft weniger als halb so hoch.
- Mit 20 % Eigenkapital entfällt bei den meisten konventionellen US-Darlehen die PMI, und die Rate sinkt.
- Schon eine zusätzliche Rate pro Jahr verkürzt eine 30-jährige Finanzierung um Jahre – der Tilgungsplan zeigt, wie langsam die Restschuld anfangs sinkt.
- Vergleichen Sie den effektiven Jahreszins (APR), nicht nur den Sollzins: Er enthält Disagio und Bankgebühren.
- Halten Sie Ihre gesamten Wohnkosten bei einem Anteil Ihres Einkommens, mit dem Sie gut leben können – viele Banken achten auf etwa 28 % des monatlichen Bruttoeinkommens.
Fragen zur Baufinanzierung
Was ist in einer monatlichen Rate für die Baufinanzierung enthalten?
Zins und Tilgung, oft auch Grundsteuer und Gebäudeversicherung, die über ein Treuhandkonto eingezogen werden (zusammen PITI genannt). Bei weniger als 20 % Eigenkapital kann eine Hypothekenversicherung (PMI) dazukommen, und bei manchen Immobilien fallen HOA-Gebühren oder Hausgeld an.
Wie hoch ist die Rate bei einem Darlehen über 300.000?
Bei 6 % über 30 Jahre betragen Zins und Tilgung 1.798,65 im Monat. Über 15 Jahre zum gleichen Zinssatz sind es 2.531,57. Steuern, Versicherung und eventuelle PMI- oder HOA-Gebühren kommen hinzu.
Wann endet die PMI?
Bei konventionellen US-Darlehen können Sie die Kündigung der PMI beantragen, wenn Ihre Restschuld 80 % des ursprünglichen Immobilienwerts erreicht; bei 78 % (oder zur Hälfte der Laufzeit) muss sie automatisch enden, sofern Ihre Zahlungen auf dem aktuellen Stand sind.
Ist eine Laufzeit von 15 oder von 30 Jahren besser?
Ein 15-jähriges Darlehen hat eine höhere Monatsrate, aber meist einen niedrigeren Zinssatz und viel weniger Zinsen insgesamt. Ein 30-jähriges Darlehen hält die Rate niedriger und flexibler. Vergleichen Sie beide für Ihre Immobilie über die Laufzeit-Auswahl oben.
Funktioniert das für Baufinanzierungen in Großbritannien, Kanada und Australien?
Ja, für ein übliches Annuitätendarlehen mit monatlichen Raten. Lassen Sie Grundsteuer und PMI leer, wenn sie nicht Teil Ihrer Rate sind. Kanadische Festzinsdarlehen verzinsen gesetzlich halbjährlich, daher kann die Zahl einer kanadischen Bank etwas niedriger ausfallen als diese.
Quellen
- CFPB – Wann kann ich die private Hypothekenversicherung (PMI) von meinem Darlehen entfernen?
- CFPB – Hauskauf: Werkzeuge und Informationen für Käufer
- Übliche Annuitätenformel (fester Zinssatz, monatliche Raten)
Formeln zuletzt geprüft: 30. September 2026 ·So prüfen wir unsere Formeln