كيف أحسب قسط التمويل العقاري؟
- 1أدخل سعر المنزل والدفعة المقدمة، كنسبة مئوية أو مبلغ.
- 2أدخل سعر الفائدة واختر مدة القرض (أو اكتب عدد السنوات بنفسك).
- 3أضف ضريبة العقار السنوية وتأمين المنزل ورسوم HOA الشهرية ونسبة PMI إذا كانت تنطبق.
- 4اقرأ قسطك الشهري الكامل، وإجمالي الفائدة والتكلفة الإجمالية، وجدول ما تسدده كل سنة.
ما معادلة قسط التمويل العقاري؟
- 01القرض L = سعر المنزل − الدفعة المقدمة
- 02r = السعر السنوي ÷ 12 ÷ 100 · n = السنوات × 12
- 03الأصل والفائدة M = L × r × (1 + r)ⁿ ÷ ((1 + r)ⁿ − 1)
- 04القسط الشهري = M + ضريبة العقار ÷ 12 + التأمين ÷ 12 + HOA + PMI
- 05PMI = L × نسبة PMI ÷ 12، ما دام الرصيد فوق 78% من السعر (وحتى منتصف المدة)
- 06كل شهر: الفائدة = الرصيد × r · الأصل = M − الفائدة
التمويل العقاري بسعر ثابت وسداد تدريجي يُسدَّد بقسط ثابت من الأصل والفائدة كل شهر. ويأتي القسط من معادلة الإطفاء القياسية M = L·r·(1+r)ⁿ / ((1+r)ⁿ − 1)، حيث L هو القرض، وr السعر الشهري، وn عدد الأشهر. مثلًا، قرض 300,000 بفائدة 6% على 30 سنة يكلّف 1,798.65 شهريًا.
الأقساط الأولى في معظمها فائدة، لأن الفائدة تُحسب على رصيد كبير. ومع انخفاض الرصيد، يذهب جزء أكبر من كل قسط إلى الأصل — ويعرض جدول السداد ذلك سنة بسنة. وعلى مدى 30 سنة يكلّف ذلك القرض البالغ 300,000 نحو 347,515 فائدة، أي أكثر من القرض نفسه.
كثير من المُقرضين في أمريكا يحصّلون ضريبة العقار وتأمين المنزل مع القسط عبر حساب ضمان (escrow)، لذا يكون القسط الشهري الكامل (ويسمى غالبًا PITI) أعلى من الأصل والفائدة وحدهما. وإذا كانت الدفعة المقدمة أقل من 20%، يضيف القرض التقليدي عادةً تأمين الرهن الخاص (PMI). وبموجب قانون حماية مالكي المنازل (Homeowners Protection Act) ينتهي تلقائيًا عندما يصل الرصيد المجدول إلى 78% من القيمة الأصلية للمنزل؛ ويمكنك طلب إزالته عند 80%.
كم قسط منزل سعره 400,000؟
منزل سعره 400,000 مع دفعة مقدمة 20% يحتاج قرضًا قدره 320,000. وبفائدة 6.5% على 30 سنة، يبلغ الأصل والفائدة 2,022.62 شهريًا.
وبإضافة 4,800 سنويًا ضريبة عقار (400 شهريًا) و1,800 للتأمين، يصبح القسط الشهري 2,572.62.
وعلى مدى القرض كاملًا تدفع 408,142.36 فائدة.
نصائح مفيدة
- قارن بين مدة 15 سنة و30 سنة: القسط أعلى، لكن إجمالي الفائدة غالبًا أقل من النصف.
- دفع 20% مقدمًا يُعفيك من PMI في معظم القروض التقليدية الأمريكية ويخفّض القسط.
- حتى قسط إضافي واحد في السنة يختصر سنوات من تمويل مدته 30 سنة — ويوضح الجدول كم ينخفض الرصيد ببطء في البداية.
- قارن معدل النسبة السنوي (APR)، لا السعر وحده: فالـ APR يشمل النقاط ورسوم المُقرض.
- اجعل إجمالي قسط السكن نسبة من دخلك ترتاح لها — كثير من المُقرضين ينظرون إلى نحو 28% من الدخل الشهري الإجمالي.
أسئلة حول التمويل العقاري
ماذا يشمل القسط الشهري للتمويل العقاري؟
الأصل والفائدة، وغالبًا ضريبة العقار وتأمين المنزل المدفوعين عبر حساب ضمان (وتسمى معًا PITI). وإذا كانت الدفعة المقدمة أقل من 20% فقد يُضاف تأمين الرهن (PMI)، ولبعض المنازل رسوم HOA أو رسوم خدمات.
كم قسط تمويل عقاري قدره 300,000؟
بفائدة 6% على 30 سنة، يبلغ الأصل والفائدة 1,798.65 شهريًا. وعلى 15 سنة بالسعر نفسه 2,531.57. والضريبة والتأمين وأي PMI أو رسوم HOA إضافية.
متى يتوقف PMI؟
في القروض التقليدية الأمريكية يمكنك أن تطلب من المُقرض إلغاء PMI عندما يصل رصيدك إلى 80% من القيمة الأصلية للمنزل، ويجب أن ينتهي تلقائيًا عند 78% (أو عند منتصف مدة القرض)، إذا كانت أقساطك منتظمة.
أيهما أفضل: تمويل 15 سنة أم 30 سنة؟
قرض الـ 15 سنة قسطه الشهري أعلى لكن سعره عادةً أقل وفائدته الإجمالية أقل بكثير. وقرض الـ 30 سنة يُبقي القسط أقل وأكثر مرونة. استخدم أزرار المدة أعلاه للمقارنة بينهما لمنزلك.
هل تصلح الحاسبة للتمويل العقاري في بريطانيا وكندا وأستراليا؟
نعم، للتمويل العقاري القياسي بأقساط شهرية. اترك ضريبة العقار و PMI فارغين إذا لم يكونا جزءًا من قسطك. والتمويل العقاري بسعر ثابت في كندا تُركَّب فائدته نصف سنويًا بحكم القانون، لذا قد يكون رقم المُقرض الكندي أقل قليلًا من هذا.
المصادر
- CFPB – متى يمكنني إزالة تأمين الرهن الخاص (PMI) من قرضي؟
- CFPB – شراء منزل: أدوات وموارد لمشتري المنازل
- معادلة إطفاء القرض القياسية (سعر ثابت، أقساط شهرية)
آخر مراجعة للمعادلات: 30 سبتمبر 2026 ·كيف نتحقق من معادلاتنا