Comment calculer la mensualité de mon prêt immobilier ?
- 1Saisissez le prix du logement et votre apport, en pourcentage ou en montant.
- 2Saisissez le taux d'intérêt et choisissez la durée du prêt (ou tapez votre propre nombre d'années).
- 3Ajoutez la taxe foncière annuelle, l'assurance habitation, les charges mensuelles et un taux de PMI s'ils s'appliquent.
- 4Lisez votre mensualité complète, le total des intérêts, le coût total et ce que vous remboursez chaque année.
Quelle est la formule de la mensualité d'un prêt immobilier ?
- 01Prêt L = prix du logement − apport
- 02r = taux annuel ÷ 12 ÷ 100 · n = années × 12
- 03Capital et intérêts M = L × r × (1 + r)ⁿ ÷ ((1 + r)ⁿ − 1)
- 04Mensualité = M + taxe foncière ÷ 12 + assurance ÷ 12 + charges + PMI
- 05PMI = L × taux de PMI ÷ 12, tant que le solde dépasse 78 % du prix (et au plus jusqu'à la moitié de la durée)
- 06Chaque mois : intérêts = solde × r · capital = M − intérêts
Un prêt amortissable à taux fixe se rembourse avec la même mensualité de capital et d'intérêts chaque mois. Elle découle de la formule d'amortissement classique M = L·r·(1+r)ⁿ / ((1+r)ⁿ − 1), où L est le prêt, r le taux mensuel et n le nombre de mois. Par exemple, un prêt de 300 000 à 6 % sur 30 ans coûte 1 798,65 par mois.
Les premières mensualités sont surtout des intérêts, car ils sont calculés sur un capital restant élevé. À mesure que le solde baisse, une part croissante de chaque mensualité rembourse le capital – le tableau d'amortissement le montre année par année. Sur 30 ans, ce prêt de 300 000 coûte environ 347 515 d'intérêts, plus que le prêt lui-même.
Aux États-Unis, beaucoup de prêteurs prélèvent la taxe foncière et l'assurance habitation avec la mensualité via un compte séquestre (escrow) : la mensualité complète (souvent appelée PITI) est donc plus élevée que le seul capital et intérêts. Avec moins de 20 % d'apport, un prêt conventionnel ajoute en général une assurance hypothécaire privée (PMI). Selon le Homeowners Protection Act, elle prend fin automatiquement quand le solde prévu atteint 78 % de la valeur d'origine du logement ; vous pouvez demander sa suppression dès 80 %.
Quelle mensualité pour un logement à 400 000 ?
Un logement à 400 000 avec 20 % d'apport demande un prêt de 320 000. À 6,5 % sur 30 ans, le capital et les intérêts s'élèvent à 2 022,62 par mois.
En ajoutant 4 800 de taxe foncière par an (400 par mois) et 1 800 d'assurance, la mensualité atteint 2 572,62.
Sur toute la durée, vous payez 408 142,36 d'intérêts.
Bon à savoir
- Comparez une durée de 15 ans et de 30 ans : la mensualité est plus élevée, mais le total des intérêts est souvent moins de la moitié.
- Aux États-Unis, un apport de 20 % évite la PMI sur la plupart des prêts conventionnels et réduit la mensualité.
- Même une mensualité supplémentaire par an raccourcit de plusieurs années un prêt sur 30 ans – le tableau montre à quel point le solde baisse lentement au début.
- Comparez le TAEG, pas seulement le taux : le TAEG inclut les points et les frais de dossier.
- Gardez votre mensualité de logement à une part de vos revenus avec laquelle vous êtes à l'aise – beaucoup de prêteurs regardent environ 28 % du revenu mensuel brut.
Questions sur le prêt immobilier
Que comprend la mensualité d'un prêt immobilier ?
Le capital et les intérêts, et souvent la taxe foncière et l'assurance habitation payées via un compte séquestre (ensemble, le PITI). Avec moins de 20 % d'apport, il peut y avoir une assurance hypothécaire (PMI), et certains logements ont des charges de copropriété.
Quelle est la mensualité d'un prêt de 300 000 ?
À 6 % sur 30 ans, le capital et les intérêts font 1 798,65 par mois. Sur 15 ans au même taux, c'est 2 531,57. La taxe foncière, l'assurance et l'éventuelle PMI ou les charges s'y ajoutent.
Quand la PMI s'arrête-t-elle ?
Sur les prêts conventionnels américains, vous pouvez demander à votre prêteur d'annuler la PMI quand votre solde atteint 80 % de la valeur d'origine du logement, et elle doit s'arrêter automatiquement à 78 % (ou à la moitié de la durée du prêt), si vos paiements sont à jour.
Vaut-il mieux emprunter sur 15 ou sur 30 ans ?
Un prêt sur 15 ans a une mensualité plus élevée, mais en général un taux plus bas et beaucoup moins d'intérêts au total. Un prêt sur 30 ans garde une mensualité plus basse et plus souple. Utilisez les boutons de durée ci-dessus pour comparer les deux pour votre logement.
Est-ce valable pour les prêts au Royaume-Uni, au Canada et en Australie ?
Oui, pour un prêt amortissable classique à mensualités. Laissez la taxe foncière et la PMI vides si elles ne font pas partie de votre mensualité. Au Canada, les prêts hypothécaires à taux fixe capitalisent les intérêts deux fois par an selon la loi : le chiffre d'un prêteur canadien peut donc être légèrement inférieur à celui-ci.
Sources
- CFPB – When can I remove private mortgage insurance (PMI) from my loan? (Quand supprimer l'assurance hypothécaire privée ?)
- CFPB – Buying a house: tools and resources for homebuyers (outils pour les acheteurs immobiliers)
- Formule classique d'amortissement d'un prêt (taux fixe, mensualités)
Dernière vérification des formules : 30 septembre 2026 ·Comment nous vérifions nos formules